Ипотека для юридических лиц

Коммерческая ипотека — покупка недвижимости под производственные, торговые или офисные помещения. Оформить такой договор может как физическое, так и юридическое лицо. Коммерческая ипотека для юридических лиц во многом схожа с оформлением займов на покупку жилой недвижимости, однако условия предоставления средств на порядок строже. В российском кредитном секторе она до сих пор остается своеобразным нишевым продуктом, востребованность которого несопоставима со спросом на стандартную ипотеку. Именно поэтому ипотека для юр лиц и организаций на покупку нежилых (производственных, торговых и представительских) помещений в среднем составляет только 10 % от всех выданных банками займов.

Особенностях коммерческой ипотеки

Предметом коммерческой ипотеки является складское, производственное или офисное помещение, покупка которого позволит собственнику бизнеса отказаться от аренды и тем самым сделать свое положение на рынке более стабильным и прочным. Однако далеко не все предприниматели готовы оформлять ипотечные займы. Низкий спрос на бизнес-ипотеку среди фирм объясняется тем, что юридическим лицам проще оформить рассрочку на приобретение тех или иных площадей, а если финансовая нагрузка окажется неподъемной, только тогда перевести приобретение в ипотеку.

В кредит представители малого бизнеса чаще всего покупают небольшие помещения площадью до 100 кв. м на первых этажах жилых построек, торговые и офисные площади. Таким образом предприниматели расширяют свои производственные или складские площади, либо же получают пассивный доход от сдачи полученных помещений в аренду. Принимая решение о получении займа, бизнесмену необходимо учесть следующее:

• стоимость аренды помещения — приобретать недвижимость экономически выгодно, только если аренда соотносима с платежами по ипотеке;
• риск расторжения договора аренды — при минимальном риске предпринимателю не следует увеличивать финансовую нагрузку на бизнес долгосрочным кредитным договором.

Специалисты утверждают, что спрос на коммерческую ипотеку будет расти только в случае появления программ государственной поддержки или систематического снижения размера процентной ставки. В противном случае представители бизнеса будут пользоваться рассрочкой для покупки недвижимости.

Какие банки оформляют?

Ипотека для юридических лиц на нежилое и жилое помещение доступна в большинстве частных и финансово-кредитных учреждений с государственным участием. Взять коммерческую недвижимость в ипотеку предприниматели могут в «Росбанке», «Сбербанке», «Абсолют Банке», «Альфа-Банке», «ВТБ», «Россельхозбанке», «Райффайзенбанке» и прочих. Банки отдают предпочтение капитальным строениям и объектам недвижимости без каких-либо обременений. Ипотечный займ может быть оформлен только на нежилые помещения, находящиеся на территориях, где финучреждение имеет право выдавать кредиты. Юридическое лицо должно соответствовать базовым критериям:

• быть резидентом РФ и осуществлять свою деятельность на протяжении как минимум 6 последних месяцев (чем дольше срок, тем лучше), состоять на налоговом учете в любом регионе России;
• ежегодный доход предприятия не должен превышать 400 млн рублей;
• иметь возможность подтвердить легальность и рентабельность бизнеса управленческой и бухгалтерской документацией, операциями по расчетному счету.

Получив одобрение кредитного отдела банка предпринимателю необходимо внести первоначальный взнос, который снижает риски банка и продавца недвижимости. После этого возможны три пути оформления сделки:

1. Покупатель дает продавцу банковскую гарантию на выплату оставшейся суммы после оформления договора залога. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю, после чего он оформляет недвижимость в качестве залогового имущества, а банк передает продавцу оставшуюся сумму.
2. Покупатель передает право собственности на объект недвижимости с обременением, таким образом покупатель сразу получает заложенное помещение.
3. Создается отдельное юридическое лицо, которое приобретает объект недвижимости, после чего покупатель оформляет куплю-продажу на это юрлицо без права на отчуждение имущества до уплаты средств банку.

Условия в 2022 году

Коммерческая ипотека от жилищной отличается не только низким спросом, но и менее лояльными условиями предоставления средств. Финансово-кредитные учреждения анализируют финансовое положение компаний и пакет документов касательно бизнеса, оценивая заявления предпринимателей и юридических лиц. В зависимости от внутренних требований банка, ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц может быть доступна без первоначального взноса и обязательного поручительства. Однако чаще всего заемщики вынуждены покрывать банковские риски из своего кармана:

1. Банки требуют от собственников бизнеса значительный первоначальный взнос в размере от 20 до 40 %, а средства дают под высокий годовой процент (базовые ставки на жилую и нежилую недвижимость по-прежнему отличаются) — от 10 до 13,1 %.
2. Предпринимателям и юридическим лицам ипотечные займы предоставляют не более чем на 10-15 лет.
3. Незавершенные объекты в качестве предмета ипотеки даже не рассматриваются большинством финучреждений, а некоторые банки внимательно изучают назначение покупаемого помещения и в зависимости от его ликвидности принимают решение о выдаче займа.

Различия вызваны высокими рисками кредиторов, обусловленными особенностями действия законодательной базы. Жилая недвижимость, оформленная в ипотеку, немедленно поступает в залог к банку и служит гарантом возвращения средств, однако для коммерческих площадей такая норма не предусмотрена. Недвижимость переходит в залог только после оформления права собственности, следовательно, определенный период займ не имеет обеспечения. Более того, немалую сложность вызывает объективная оценка стоимости коммерческой недвижимости, которая требует привлечения специалистов.