Кредит под залог недвижимости в 2026 году

28.12.2025 Александр Тихончук

Кредиты под залог недвижимости набрали рекордную популярность в 2024-2025 годах — объем выдач вырос более чем на 45%. Высокая ключевая ставка ЦБ (более 20%) сделала потребительские кредиты недоступными для многих, и заемщики обращаются к залогу жилья как к способу получить финансирование под более низкий процент. Однако вместе с ростом популярности этого продукта выросли и риски — в 2025 году Центробанк впервые ввел специальные ограничения на выдачу таких кредитов, чтобы защитить граждан от потери жилья.

Главный вопрос: стоит ли закладывать единственное жилье?

Самая распространенная причина обращения за кредитом под залог квартиры — консолидация мелких потребительских кредитов и долгов перед коллекторами. Клиенты хотят объединить несколько платежей в один большой кредит с меньшей ежемесячной нагрузкой и более низкой ставкой (19,5-30% против 40-50% по потребкредитам). Идея выглядит разумной, но здесь кроется главная ловушка.

Задайте себе критический вопрос: если вы не справляетесь с выплатами по небольшим потребительским кредитам, сможете ли вы платить крупный кредит под залог единственного жилья на протяжении 10-20 лет? Потеря квартиры — это утрата базовой потребности наравне с пищей и безопасностью.

Статистика тревожная: в 2025 году просроченная задолженность по ипотеке удвоилась и превысила 170 миллиардов рублей. Многие заемщики, взявшие кредиты в период низких ставок, теперь не справляются с выплатами.

В ситуации долговой перегрузки разумнее рассмотреть процедуру банкротства — это болезненно, но не смертельно. Главное преимущество: вы сохраните единственное жилье (оно защищено законом от взыскания) и через несколько лет сможете восстановить кредитную историю, выстроив более здоровую финансовую модель.

Новые правила ЦБ РФ с октября 2025 года

С октября 2025 года Центральный банк впервые в истории ввел макропруденциальные лимиты (МПЛ) на кредиты под залог недвижимости. Теперь банки ограничены в выдаче особо рискованных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80% — доля таких кредитов не должна превышать 25% от всех выдач.

Что это означает на практике:

Банки тщательнее проверяют вашу платежеспособность перед выдачей

Получить кредит под залог стало сложнее, если у вас уже высокая долговая нагрузка

Это защита от чрезмерной закредитованности, которая может привести к потере жилья

Показатель долговой нагрузки (ПДН) рассчитывается как отношение всех ваших ежемесячных платежей по кредитам к официальному доходу. Если ПДН превышает 80%, это означает, что более 80% вашего дохода уходит на кредиты — критически опасный уровень.

Стандарт защиты заемщиков 2025

С 1 января 2025 года действует новый "Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков", утвержденный Банком России. Ключевые нововведения защищают ваши права:

Право на самостоятельную продажу залога

Если возникли сложности с выплатами, вы получили законное право самостоятельно продать заложенную недвижимость для погашения долга до того, как банк начнет процедуру взыскания. Это позволяет продать квартиру по рыночной цене, а не за 50-70% стоимости на банковских торгах.

Запрет на кредиты с плавающей ставкой

С сентября 2024 года ограничена выдача кредитов с изменяемой процентной ставкой. Это защищает заемщиков от ситуации, когда ставка внезапно вырастает в несколько раз, делая платежи неподъемными.

Усиленная защита приватизированного жилья

С сентября 2024 года нельзя оформить кредит под залог приватизированной квартиры без нотариально заверенного согласия всех лиц с правом пожизненного пользования. Это защищает права бывших нанимателей, которые сохраняют право проживания.

Разумные цели для кредита под залог

Существует несколько ситуаций, когда залог недвижимости действительно оправдан:

Ремонт и улучшение закладываемой недвижимости

Вы увеличиваете стоимость залогового актива, поэтому инвестиции не пропадут зря. Качественный ремонт может повысить рыночную стоимость квартиры на 15-30%.

Покупка дополнительной недвижимости

Расширение жилищного портфеля с использованием существующей квартиры как обеспечения. Банки охотно выдают такие кредиты, так как обеспечение — ликвидный актив.

Строительство загородного дома

Классический вариант: вы закладываете городскую квартиру для строительства дома, поскольку целевые программы кредитования строительства встречаются редко и имеют жесткие условия. Земельный участок сам по себе не дает достаточного обеспечения для крупного займа.

Развитие бизнеса — но осторожно

Только на покупку ликвидных активов: станков, производственного оборудования, грузового транспорта, коммерческой недвижимости — всего, что можно быстро реализовать в случае необходимости.

Чего категорически избегать

Не закладывайте единственное жилье под:

• Скоропортящиеся товары и краткосрочные коммерческие операции — риск полной потери вложений крайне высок
• Высокорисковые инвестиции: Форекс, криптовалюты, спекулятивные операции на фондовом рынке — волатильность может обнулить вложения за дни
• Рефинансирование потребительских кредитов — если не справляетесь с малыми платежами, не справитесь и с большим кредитом

Допустимо рисковать второй квартирой, полученной по наследству или в качестве инвестиционного актива, но не единственным местом проживания.

Выбор кредитора: банк vs МФО vs частные инвесторы

После определения цели критически важно правильно выбрать финансовую организацию. В 2026 году разрыв между добросовестными кредиторами и хищниками стал еще заметнее.

Банки с лицензией ЦБ РФ

Преимущества:

• Жесткий контроль со стороны регулятора и действие стандарта защиты заемщиков
• Прозрачные условия с фиксированными ставками 19,5-30% годовых
• Возможность онлайн-оформления со скидкой до 0,3 п.п.
• Суммы до 75-80% от рыночной стоимости недвижимости

Недостатки:

• Высокие требования к кредитной истории и официальному доходу
• Обязательный расчет ПДН, что может привести к отказу

Микрофинансовые организации

Особенности:

• Слабый контроль по сравнению с банками
• Более лояльные требования к заемщикам
• Существенно более высокие ставки (до 40-50% и выше)

Повышенные риски недобросовестных практик

Частные инвесторы — зона максимального риска

В узких профессиональных кругах известно, что многие частные инвесторы откровенно работают на получение недвижимости по минимальной цене. Схема проста: выдать небольшой кредит под высокий процент, создать условия для просрочки через штрафные санкции, а затем забрать квартиру за 30-50% рыночной стоимости.

Royal Finance категорически не сотрудничает с такими организациями и настоятельно рекомендует избегать сомнительных предложений. Если крупные банки отказывают в кредите, не спешите к сомнительным инвесторам — профессиональные ипотечные брокеры помогут найти добросовестного кредитора.

Критические пункты кредитного договора 2026

При подписании договора о залоге недвижимости проверьте три жизненно важных момента:

1. Штрафные санкции и механизмы роста долга

Тщательно изучите условия начисления пени и штрафов за просрочку. Типичная ловушка: базовая ставка выглядит привлекательно (20-25% годовых), но при задержке платежа всего на 5-7 дней ставка автоматически увеличивается до 40-60% годовых.

Фактически кредитор создает ловушку: после первой просрочки долг растет лавинообразно, и заемщик физически не может вернуться в нормальный график платежей. Это быстрый путь к дефолту и потере недвижимости. Требуйте прописать в договоре разумные штрафные санкции — не более 0,1% от суммы просроченного платежа в день.

2. Оценочная стоимость недвижимости

Убедитесь, что кредитор оценил вашу квартиру или дом по справедливой рыночной цене, а не заниженной. Это критически важно: в случае принудительной продажи банк будет реализовывать недвижимость по стоимости, указанной в договоре.

Рекомендация: закажите независимую оценку у 2-3 оценщиков и требуйте от кредитора оценки, максимально близкой к рыночной. Разница в 10-15% может означать потерю миллионов рублей при вынужденной продаже. С 2025 года у вас есть право самостоятельно продать залог по рыночной цене, но лучше изначально застраховаться корректной оценкой.

3. Доверенность на регистрационные действия

Сделка по залогу недвижимости требует государственной регистрации в Росреестре, поэтому кредитор может попросить доверенность на совершение регистрационных действий.

Внимательно проверьте текст доверенности:

• Должны быть указаны только действия по регистрации обременения (залога)
• Никаких полномочий на передачу права собственности
• Никаких прав на совершение иных сделок с недвижимостью
• Ограниченный срок действия (только на период оформления залога)

Лучше всего присутствовать при регистрации лично или привлечь независимого юриста.

Онлайн-оформление и современные сервисы

В 2026 году крупные банки предлагают полностью дистанционное оформление кредитов под залог недвижимости:

• Подача заявки через мобильное приложение или сайт
• Онлайн-проверка документов и оценка недвижимости
• Видеоидентификация заемщика
• Электронная регистрация залога через интеграцию с Росреестром
• Скидка к процентной ставке до 0,3 п.п. при онлайн-оформлении
• Решение принимается за 1-2 рабочих дня

Это существенно упрощает процесс, но не отменяет необходимости тщательно изучить все условия договора.

Когда обращаться к профессионалам

Если у вас остаются сомнения или вопросы, обратитесь к опытным ипотечным брокерам, которые давно работают на рынке. Профессиональная консультация помогает:

• Объективно оценить целесообразность залога недвижимости с учетом вашего ПДН
• Подобрать добросовестного кредитора с прозрачными условиями и соответствием новым стандартам ЦБ
• Проверить кредитный договор на скрытые риски и кабальные условия
• Найти оптимальное решение для вашей финансовой ситуации
• Избежать работы с недобросовестными МФО и частными инвесторами

Royal Finance всегда готова ответить на ваши вопросы и помочь найти безопасное решение, которое позволит сохранить недвижимость и получить необходимое финансирование на разумных условиях.

Чек-лист перед принятием решения

Перед тем как заложить недвижимость, честно ответьте на вопросы:

1. Это единственное жилье? Если да, риски возрастают многократно
2. Ваш ПДН ниже 50%? При показателе выше 80% одобрение маловероятно
3. Цель кредита создает актив или увеличивает стоимость? Ремонт, недвижимость, оборудование — да; потребление, Форекс — нет
4. У кредитора есть лицензия ЦБ? Проверьте на сайте cbr.ru
5. Вы изучили все штрафные санкции? Рост ставки при просрочке должен быть умеренным
6. Оценка недвижимости справедлива? Сравните с рыночными аналогами
7. Есть финансовая подушка на 6-12 месяцев платежей? Без нее риск дефолта высок

Если хотя бы на два вопроса ответ отрицательный — остановитесь и пересмотрите решение.

Помните: в условиях текущих цен на недвижимость потеря жилья становится катастрофой — приобрести новое будет крайне сложно или невозможно. Новые правила ЦБ 2025 года направлены на защиту заемщиков, но окончательное решение и ответственность остаются за вами. Берегите свою квартиру и принимайте только взвешенные финансовые решения.

© Royal Finance – кредитный брокер в Москве

Присоединяйтесь к нам в Телеграм - делимся полезной информацией и лайфхаками по займам, кредитам, залогам и ипотеке.