Что такое трейд-ин квартиры

Trade-in или «квартира в зачет» — современный способ обмена старого жилья на недвижимость в новостройке, которая осуществляется со взаимной выгодой всех участников соглашения. В ситуации падения платежеспособности россиян, связанной со снижением доходов, trade-in служит эффективным методом финансирования сделок с недвижимостью и существенным фактором развития рынка первичного строительства.

Что такое трейд-ин?

Trade-in («взаимозачет») — процедуры обмена недвижимости на вторичном рынке на жилплощадь в строящихся домах. Ежегодно популярность trade-in обмена при купле-продаже квартир растет. Только за 2020 год доля трейд-ин сделок выросла на 15 %, а потому неудивительно, что все крупные игроки строительного рынка либо сотрудничают с риэлторскими компаниями, либо самостоятельно работают по таким схемам. Приблизительно 80 % российских застройщиков готовы предоставить покупателям услуги трейд-ина, а доля таких сделок на столичном рынке возросла до 25 %. Если ранее девелоперы не спешили задействовать собственные средства и приглашали риэлторов, то сегодня у многих из них реализацией старого жилья занимаются специальные отделы и подразделения.

Различают «внешний» или «стандартный» trade-in, который предусматривает обмен старой недвижимости на квадратные метры в новострое, а также «внутренний» trade-in — обмен ранее купленного жилья на другое у того же самого застройщика. В этом случае это может быть квартира большей площади в том же объекте или иное жилье в другом проекте строительной компании. Внутренний трейд-ин создан преимущественно для клиентов строительных компаний, у которых уже есть недвижимость от этого застройщика. Подобные программы ориентированы на получение инвестиционного дохода, а также на расширение и улучшение жилищных условий владельцев квартир.

Как это работает в недвижимости?

Трейд-ин — механизм позаимствованный девелоперами из авторынка, который позволяет обменять старую квартиру на квадратные метры в новостройке посредством заключения договора купли-продажи. Квартирный трейд-ин выгоден всем участникам сделки:

• собственники вторичной недвижимости могут улучшить жилищные условия, на время заморозив стоимость квартиры в строящемся доме на период продажи имеющихся квадратных метров, им не нужно обращаться к разным посредникам для продажи и покупки квартиры;
• риэлторские агентства предлагают клиентам недвижимость из собственного портфеля объектов, наращивая объем продаж и получая основную прибыль от сотрудничества со строительными компаниями;
• застройщики увеличивают охват потенциальных клиентов и получают дополнительные инвестиции.

Сделки по «взаимообмену» проводятся без лишних трудозатрат со стороны собственника старого жилья. Все операции реализации «вторички» и покупки «первички» требуют всего нескольких посещений офиса компании. Существует несколько вариантов реализации trade-in механизма:

1. Девелопер, используя собственные оборотные средства, выкупает у собственника старую квартиру и предлагает ему жилье в строящихся объектах с доплатой или без нее. Этот путь постепенно утратил свою актуальность, поскольку застройщикам оказалось невыгодно замораживать собственные средства и приобретать на баланс старое жилье, а покупателям приходилось продавать свое жилье с большим дисконтом.
2. К процедуре привлекаются риэлторы, а собственник жилья заключает два договора. Один с риэлторами на продажу жилья во «вторичке», а второй — с застройщиком на заморозку цены в новостройке и покупку новой квартиры.
3. Однако в последнее время многие девелоперы сформировали отделы штатных специалистов, занимающихся реализацией жилья на «вторичке», а потому необходимость в услугах риэлторов отпала. Следовательно, клиенту остается заключить два договора с застройщиком: одним он дает разрешение на продажу жилья, а вторым — перечисляет вырученные средства в счет уплаты новой недвижимости. В этом случае девелопер не замораживает собственные ресурсы, а получает инвестиции, а покупатель пользуется всеми преимуществами упрощенной процедуры.

Этапы

Процедура «взаимозачета» проходит в несколько этапов, количество которых зависит от выбранного механизма trade-in. Обязательными являются:

1. Выбор объекта недвижимости. Клиент самостоятельно или при участии специалистов выбирает подходящий жилой комплекс и понравившуюся квартиру в нем.
2. Оценка стоимости. Проводится оценка старого жилья, выбранного под реализацию и сравнение разницы цен. Если средств, которые могут быть получены от продажи, недостаточно, целесообразно заняться оформлением кредита.
3. Бронирование жилья. Покупатель заключает договор с застройщиком, которым он фиксирует за собой на определенный срок (три-шесть месяцев) выбранную квартиру, в отдельных случаях помимо брони доступна и заморозка цены. Девелопер может предложить покупателю 1-2 % скидку или другие заманчивые преимущества.
4. Заключение договора. С застройщиком или риэлторской компанией собственник заключает договор о продаже старой квартиры.
5. Перечисление средств. Когда жилье на вторичном рынке продано, продавец заключает договор купли-продажи с девелопером, а вырученные средства поступают на его счет. Для оплаты недвижимости могут быть использованы жилищные сертификаты, материнский капитал и ипотека. Покупатель получает право собственности на квартиру в новостройке. /li>

Условия

Трейд-ин сделки подходят тем, кто по определенным причинам не может оформить ипотеку, у кого не хватает средств на покупку жилья на первичном рынке, но имеется недвижимость на вторичном. Действие trade-in программ во многом зависит от застройщика, который может проявлять или не проявлять лояльность к клиентам. Некоторые из них выдвигают жесткие требования к реализуемым объектам недвижимости. В зависимости от условий трейд-ин, собственники жилья могут сдать по программе даже ипотечные квартиры, «хрущевки», жилье с обременением, загородные дома в радиусе 30 км, чтобы приобрести недвижимость в новостройке. Компании заранее отсеивают неликвидные объекты, реализация которых может затянуться, именно поэтому с таким имуществом работают далеко не все застройщики. Большинство девелоперов отказываются сотрудничать с собственниками жилья в области, а не крупных городах, предпочитают квартиры в высотных домах, а не пятиэтажках. Различаются и условия заключения договора:

• тем, кто стремится быстрее купить «первичку» и готов уступить в цене «вторички», застройщики предлагают краткосрочную бронь квартиры и заморозку цены;
• тем, кто не готов уступать, девелоперы предлагают долгосрочную бронь объекта недвижимости без фиксации цены, но пока продавец будет искать выгодного покупателя на «вторичку», «первичка» может основательно подорожать;
• тем, кто хочет получить двойную выгоду, предлагается среднесрочная бронь и заморозка цены (на срок до трех месяцев), но с обязательной предоплатой в размере 10-20 %, гарантирующей выкуп квартиры.

Плюсы и минусы

Финансовые выгоды

Главное преимущество трейд-ин сделок заключается в том, что стоимость недвижимости в новостройке бронируется, а это значит, что застройщик не может поднять цену в процессе завершения строительства. Покупателям квартир через трейд-ин дается от трех до шести месяцев на реализацию жилья на вторичном рынке и передачу средств за недвижимость в новостройке.

Некоторые застройщики даже предлагают дополнительные скидки тем, кто оплатит сделку раньше установленного периода. Девелоперы, которые принимают старые квартиры на баланс, нередко делают дисконт в 15-20 %, однако есть и те, которые действительно помогают реализовать вторичное жилье на максимально выгодных для владельца условиях.

Если сделка оформляется через риэлторов, комиссия за их услуги на порядок ниже той, которая начисляется при стандартной сделке продажи недвижимости. Таким образом клиент может немало сэкономить на этапе реализации старого жилья.

Безопасность всех процедур

Менеджеры застройщика или специалисты агентства сопровождают сделку на всех ее этапах, что гарантирует юридическую и финансовую безопасность клиента. Если вырученных от продажи прежнего жилья средств будет недостаточно, штатные брокеры окажут содействие в выборе оптимальной программы кредитования. Вместе с тем специалисты компании Royal Finance в качестве беспристрастных экспертов в сфере ипотечного и потребительского кредитования смогут не только подобрать достойный кредитный продукт, но и повысить шансы на одобрение заявки.

Удобство оформления сделки

Взаимодействие застройщика (риэлторской компании) и покупателя чаще всего осуществляется в формате «одного окна» — клиенту достаточно прийти в офис девелопера всего один раз. Во время этого визита среди доступных предложений он выбирает подходящий для покупки объект недвижимости, подписывает соглашение на право продажи старой квартиры и фиксирование цены в формате трейд-ин. Все остальные функции берут на себя менеджеры застройщика (риэлторы). Клиенту не приходится даже тратиться на рекламу. Экспозицией старого жилья занимается девелопер или агентство, что позволяет экономить средства и время. Самостоятельная реализация жилья на вторичном рынке потребует в разы больше времени.

Недостатки trade-in сделок с недвижимостью

1. Траты на аренду. Поскольку на реализацию старой квартиры у ее собственников есть всего несколько месяцев, а выбранный жилой комплекс может быть сдан только спустя год-полтора, издержки на аренду недвижимости неизбежны. Однако траты на съемное жилье вряд ли перекроют очевидную выгоду от заморозки цены квартиры на раннем этапе строительства.
2. Низкие цены на «вторичку». Приобретая старую жилплощадь, застройщик зачастую предлагает продавцу не более 70-80 % от ее рыночной стоимости. Аналогично поступают и агентства недвижимости, предлагающие 10-20% дисконт.
3. Требования к жилью. Застройщики и риэлторы выдвигают повышенные требования к объектам на вторичном рынке. Квартиры должны быть ликвидными, лишенными юридического и физического обременения, трейд-ин сделки невозможны с долями в коммунальных квартирах и комнатами.
4. Строгие временные рамки. Каждому желающему купить новую квартиру в трейд-ин застройщик дает ограниченный по времени период на реализацию старого жилья. Если проект высоко востребован, срок резервирования недвижимости может сокращаться с нескольких месяцев до нескольких недель. Следовательно, при продаже «вторички» придется снижать цену и терять средства.
5. Ипотека, займ или доплата. Поскольку trade-in операции преимущественно необходимы для улучшения жилищных условий, стоимость старой квартиры редко покрывает цену нового жилья. При недостатке вырученных средств возникает необходимость в оформлении займа или ипотеки.

Выгодно ли продавать квартиру в трейд-ин?

Высокая закредитованность населения и падение уровня доходов обуславливают популярность трейд-ин: таким образом приобрести жилье можно без привлечения ипотеки и необходимости годами копить средства на первый взнос. Услуга трейд-ин обмена позволяет улучшить жилищные условия без создания непосильной нагрузки на семейный бюджет.

Однако использовать квартирный trade-in целесообразно только в том случае, когда продаваемое жилье — не единственное. Чаще всего таким образом реализуют квартиры, которые достались в наследство, дар, долгое время сдавались в аренду.

Важно понимать, что в большинстве сделок так или иначе придется иметь дело с риэлторами, а потому высоколиквидные объекты недвижимости выгоднее выставлять на свободную продажу, а вырученные деньги использовать для покупки нового жилья. Альтернативой такому пути являются программы «квартиры в зачет», в которых за покупателем бронируется квартира по фиксированной цене на период достаточный для выгодной продажи старого жилья.

Trade-in сделки выгодным тем, кто нацелен на покупку редкой квартиры в строящемся жилом комплексе, а потому сможет забронировать ее на период реализации старого жилья. Без брони понравившийся объект скорее всего будет выкуплен, прежде чем покупатель сможет оформить договор. Но потенциальным клиентам важно понимать, что риск остаться без жилья всегда сохраняется, поскольку старую квартиру обменивают не на фактическую собственность, а на право требования на вновь приобретаемое жилье.