Ипотека на строительство

Ипотека на строительство частного дома — сложная разновидность кредитования, позволяющая на выгодных условиях оформить заем на загородный коттедж или таунхаус, благодаря чему заемщик получает возможность возвести жилье по индивидуальному проекту, завести приусадебное хозяйство и распланировать территорию по своему усмотрению. При правильном выборе подрядчика или осуществлении самостоятельного строительства новый объект недвижимости обойдется существенно дешевле покупки готового жилья. Однако для получения заветного одобрения от банка потребуется тщательно проанализировать представленные предложения, собрать необходимый пакет бумаг и подстроиться под условия выбранной программы.

Ипотека на строительство частного дома - очень популярная кредитная программа, которая получила широкое распространение в 2022 году и продолжает набирать обороты в 2023. Популярность программы обеспечивает льготная ипотечная ставка с господдержкой. Например, в Сбербанке сейчас размер процентной ставки составляет 7,3%. При такой ставке и сумме кредита 12 млн. руб ежемесячный платеж составит 82 269 рублей. А если у Вас есть двое несовершеннолетних детей или один ребенок 2018 года рождения или младше, то можно воспользоваться программой Семейная ипотека, в таком случае процентная ставка составит 5,3%, а ежемесячный платеж при сумме кредита 12 млн руб. составит всего 66 637 рублей. 

Кроме низкой ставки ипотека на строительство имеет ряд других преимуществ:

• не обязательно предоставлять залог на всю сумму кредита;
• можно не предоставлять документы о доходах;
• можно строить своими силами и получить кредит наличными или привлекать строительного подрядчика;
• стоимость квадратного метра в частном доме существенно ниже, чем в квартире;
• первоначальный взнос можно свести к минимуму и даже получить ипотеку без первоначального взноса;
• можно строить на своем участке, а можно взять ипотеку на покупку участка и строительства дома;
• можно использовать материнский капитал на погашение ипотеки на строительство частного дома;
• нет требований по соотношению стоимости участка и стоимость затрат на строительство дома;
• можно брать ипотеку на достройку жилого дома;

 Другие условия ипотеки на строительство дома:

• сумма кредита до 12 млн. руб по Москве, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; до 6 млн руб по другим регионам;
• период строительства может достигать 3х лет, по истечении которого необходимо будет оформить в собственность построенный дом и передать в залог банку;
• общий срок ипотеки до 30 лет;
• подходят земельные участки с разрешенным использованием: ИЖС, ЛПХ, дачное строительство или ведение садоводства;
• может потребоваться поручительство дополнительного лица, строительный проект или залог другой недвижимости на время строительства;

Как еще можно оформить ипотеку на строительство?

В отечественных банках можно взять один из видов ипотечного займа для приобретения индивидуального жилья в частном секторе:

• ипотека на строительство жилого дома (которую мы уже рассмотрели выше);
• ипотечное кредитование путем заключения дополнительных залоговых соглашений на объект недвижимости, стоимость которого превышает сумму кредита;
• заем с использованием материнского капитала.

Допускается привлечение созаемщиков, которыми чаще всего выступают супруги или близкие родственники. Останется только решить, будут ли они являться долевыми собственниками строящегося дома.

При оформлении займа под залог квартиры, нежилой недвижимости или другого дома на имеющуюся недвижимость накладывается обременение, однако владелец сможет использовать ее в своих нуждах в любых процедурах за исключением смены собственника. Банк может принять в качестве залога даже незаконченный объект строительства, который с большой вероятностью будет сдан в ближайшее время. Более того, после сдачи дома в эксплуатацию залог может быть переоформлен на более выгодных для заемщика условиях.

Оформляя кредит под залог земельного участка, он должен был ликвидным и находиться в собственности потенциального заемщика, поскольку по одному ипотечному договору нельзя получить и землю, и строящийся на ней дом. Для получения одобрения сделки под залог земли, необходимо провести ее оценку, по результатам которой будет определяться максимальный размер кредита (как правило, не выше 80 % от стоимости земельного участка). Оценку осуществляют эксперты, учитывая потенциальные затраты на благоустройство участка, что, как правило, снижает предполагаемую стоимость на 10-15 %.

Сложность в получении кредита на строительство дома заключается в том, что будущий дом не может служить обременением и гарантией возвратности средств банковскому учреждению. Именно поэтому получить одобрение можно только при условии предоставления залогового имущества достаточной стоимости или финансового обеспечения. Если стоимость земли низкая, кредит является беззалоговым и рассматривается как потребительский заем на большую сумму, получить который достаточно сложно без помощи профессонального ипотечного брокера.

Максимальный размер материнского капитала может использоваться в ходе улучшения жилищных условий семьи для покрытия первоначального взноса. Единственная трудность заключается в том, что далеко не все банки предполагают использование сертификата о маткапитале в программах кредитования. В этом случае один из супругов автоматически считается созаемщиком, а пакет документов подается не только в выбранное финучреждение, но и в ПФР, который занимается переводом средств маткапитала.

Выбирая вариант ипотеки, необходимо тщательно анализировать условия банковских программ или обратиться к опытным кредитным брокерам. Специалисты компании Royal Finance знают, как повысить шансы клиента получить ипотеку на строительство дома, какие документы необходимы.

Какие банки дают?

В немногих банковских учреждениях России предусмотрены предложения для ипотечного кредитования строительства частного дома, а проценты в банках, дающих ипотеку, относительно завышены в сравнении с кредитами на покупку квартир. Взять заем на возведение жилья в основных валютах можно в «Сбербанке», «ВТБ 24», «Банке ДОМ.РФ», «Росбанке», «Примсоцбанке» и некоторых аналогичных структурах. Чаще всего заем выдается отдельными траншами, а не всей суммой, привязанной к окончанию определенных этапов строительства, что позволяет снизить затраты на оплату процентов по ипотеке. Однако есть возможность получить всю сумму кредита сразу. В индивидуальном порядке определяется срок кредитования, размер процентной ставки и первоначального взноса, требования к кандидатуре заемщика и залогу. Обязательным условием является страхование заемщиков от потери трудоспособности и жизни, а также объекта ипотеки. При этом к заявлению во все кредитно-финансовые учреждения необходимо приложить схожий пакет документов, включающий:

• справку о доходах (по форме 2-НДФЛ или по форме банка);
• копию трудовой книжки, трудового договора или справку с места работы, подтверждающая факт трудоустройства;
• документы на залог или залоговое имущество;
• договор с организацией-подрядчиком или смета на строительство.

Последний пункт особенно важен для некоторых банков, поскольку потенциальному залогодержателю необходимо убедить банк в том, что стройка будет завершена, а объект недвижимости — успешно сдан в эксплуатацию. Земельный участок должен быть предназначен для строительства частного жилья (плюсом будет наличие подведенных инженерных коммуникаций), следует получить необходимые разрешения и заказать максимально полную проектную документацию. Заемщик может подать заявление на самостоятельное строительство дома без привлечения подрядчика, однако в этом случае ему потребуется помощь компетентной строительной организации в составлении сметы на строительные материалы, осуществления внешних и внутренних работ, подведение коммуникаций.

Плюсы и минусы

Популярность ипотеки на индивидуальное жилищное строительство обусловлена тем, что потребительские кредиты, которые россияне преимущественно берут для этих целей, выдаются банковскими учреждениям под высокую ставку (не менее 15 % годовых) и на короткий срок (до 5 лет). А при залоговом кредитовани проблема заключается в том, что в таком кредитовании залогом должна выступать земля, стоимость которой, к сожалению, зачастую недостаточно высока, поскольку требует дополнительных вложений для благоустройства. Нередко финучреждения используют так называемый «плавающий процент», оставляя за собой право менять процентную ставку в течение периода погашения задолженности при неисполнении опредленных условий кредитоного договора. При рассмотрении заявлений клиентов на погашение ежемесячного платежа по кредиту должно уходить не более 50 % от получаемого дохода, а любое несоответствие может быть использовано для отказа. Главные преимущества ипотеки на строительство дома заключаются в гибкости кредитных программ и оптимизации их под возможности залогодержателя, возможность использовать земельный участок, на котором ведется стройка, в качестве залогового имущества, недвижимость или материнский капитал. По договоренности с финучредением возможна постепенная замена залога в ходе реализации строительных работ, что позволяет повысить ценность залогового имущества, если им выступает земельный участок.

Чтобы рассчитать ставку ипотеки на строительство частного дома, можно воспользоваться специальными калькуляторами, обустроенными на страницах ведущих банковских учреждений. Кредитные брокеры компании «Роял Финанс» помогают своим клиентам не только в выборе ипотечной программы и банковского учреждения, но также в сборе пакета документов и подготовке аргументов в пользу платежеспособности клиента, сопровождают клиента на всех этапах сделки до момент получения кредитных средств. В результате шансы на получение одобрения на ипотеку от банка значительно повышаются.