Ипотека по договору переуступки
Переуступка ипотеки — процедура передачи имущественных обязательств, налагаемых при заключении ипотечного договора, третьему лицу. Вопрос о переуступке обязанностей по обслуживанию кредита, выданного под залог недвижимости, может возникнуть в связи с изменением материального положения, при необходимости продажи ипотечного портфеля, обусловленной срочным выездом за границу или изменением семейного положения, а также в случае получения ипотечной квартиры в наследство.
Можно ли купить квартиру по переуступке прав?
Приобретение жилой недвижимости неизменно остается дорогостоящей процедурой, условия которой всецело зависят от законов рынка. Вместе с тем у заинтересованных покупателей, владеющих запасом денежных средств и желающих приобрести квартиру в ипотеку, есть возможность сэкономить, совершив покупку первичного или вторичного жилья (вторички) по переуступке прав. Как правило, делегирование материальных обязательств дает право снизить первоначальную стоимость объекта до 20 %, при этом процедура переуступки ипотеки является прозрачной и не несет дополнительных финансовых рисков. Инициировать передачу обязательств по ипотечному договору третьему лицу может как заемщик, по личным причинам не способный обеспечивать кредитные выплаты, так и банковская организация в случае наступления банкротства или иных обстоятельств, к числу которых относится:
- признание сделки ипотечного кредитования неликвидной;
- необходимость досрочного погашения займа, включая проценты, в связи с изменением внутренней политики учреждения;
- нарушение заемщиком графика выплат, что может стать основанием для взыскания капитала на предмет залогового имущества.
Процедура продажи квартиры по переуступке прав осуществляется банковскими организациями в ходе аукциона, на котором заинтересованное лицо может осуществить покупку за личные денежные средства или в ипотеку. В соответствии со ст. 316 Гражданского кодекса РФ исключение может быть сделано для третьих лиц, если ранее была оформлена закладная. Новый залогодержатель, получающий в пользование объект с обременением, должен соблюдать банковскую тайну, подразумевающую неразглашение личных данных предыдущего заемщика. Непосредственно переуступка ипотеки осуществляется в ходе заключения цессионного соглашения, в котором необходимо указать:
- Дату и место подписания документа.
- Контактные данные сторон.
- Договор ипотечного кредитования.
- Объем финансовых обязательств (основной долг и проценты), график погашения задолженности.
- Сроки передачи документального обеспечения.
- Условия расторжения договоренностей.
Составленный договор заверяется подписями сторон, после чего факт переуступки ипотеки регистрируются в государственных органах, а должнику, не исполнившему взятые обязательства, направляется официальное уведомление.
Что такое переуступка квартиры в новостройке?
Для большинства физических лиц, заинтересованных в приобретении недвижимости с ипотекой, оптимальным решением становится заключение договора долевого участия (ДДУ), по которому переуступка имущественных прав и обязательств также может быть осуществлена в пользу нового инвестора. Иногда такое решение становится единственно возможным ввиду отсутствия предложений о продаже недвижимости в доступной ценовой категории или интересующем районе города. Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ, покупка квартиры в ипотеку по договору долевого участия считается законной с момента внесения соответствующих данных в Росреестр, несмотря на то, что сделка предусматривает множество этапов реализации. Вместе с тем важно понимать, что изменение залогодержателя возможно только до момента ввода здания в эксплуатацию: действующим законодательством не предусмотрено проведение переуступки по ДДУ после подписания акта приема-передачи квартиры, свидетельствующего о выполнении застройщиком своих обязательств.
Как купить в новостройке?
Чтобы обеспечить реализацию действий по передаче имущественных полномочий, цеденту необходимо получить письменное согласие застройщика. Для этого в строительную компанию передается уведомление о намерении провести переуступку ипотеки, в котором указываются данные сторон, и копия договора цессии. При отсутствии невыполненных долговых обязательств и получения одобрения со стороны банковской организации смена залогодержателя осуществляется в сжатые сроки.
Для оформления переуступки по ДДУ прав на квартиру, находящуюся в ипотеке, ведущие российские банки — «Сбербанк», «ВТБ 24» — требуют предоставления пакета документов, включающего оригиналы и копии:
- банковских выписок, подтверждающих погашение стоимости жилья;
- согласия строительной компании на уступку долга (если имеется задолженность);
- подтверждения банком возможности проведения операции (при необходимости получения займа);
- договора долевого участия;
- выписки из ЕГРП.
Если процедура переуступки ипотеки затрагивает имущественные интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц, дополнительно потребуется одобрение сделки, выданное уполномоченным органом опеки.
Как продать?
С целью обеспечения высокого уровня платежеспособности клиентов и защиты корпоративных интересов услуги по передаче прав на ипотеку предоставляют многие банки, в частности «Сбербанк» и «ВТБ 24». Для удобства граждан, заинтересованных в продаже квартиры с обременением, в банковских организациях разработаны алгоритмы безопасного оформления переуступки, предусматривающие использование двух депозитарных ячеек.
При возникновении жизненных ситуаций, обусловливающих целесообразность осуществления переуступки прав собственности на квартиру, находящуюся в ипотеке, другому лицу, стоит обратиться с соответствующим прошением к залогодателю, который инициирует передачу объекта. Банковские структуры имеют собственные базы недвижимости, где заинтересованные покупатели могут выбрать объект, соответствующий личным и финансовым предпочтениям, что позволяет реализовать передачу ипотеки на взаимовыгодных условиях.
Риски и подводные камни
Оформление купли-продажи жилья по договору переуступки имеет положительные моменты, к числу которых относится юридическая чистота объекта собственности, возможность экономии средств за счет досрочного погашения части суммы, шанс приобретения квартиры в желанном районе, когда доступные варианты отсутствуют. И все же гражданам важно понимать, что переоформление ипотеки предусматривает реализацию множества рисковых процедурных моментов:
- оттягивание момента заселения в новоприобретенные квадратные метры, обусловленное финансовой несостоятельностью застройщика, которую не удалось выявить на этапе заключения сделки;
- признание договора цессии недействительным ввиду неправильного составления документационного обеспечения;
- многократная переуступка ипотеки, реализованная недобросовестным дольщиком через так называемый «инвестиционный меморандум».
Чтобы защитить личные финансовые интересы и гарантировать проведение переуступки ипотеки на выгодных условиях, стоит заручиться консультационной помощью профессионалов «Роял Финанс», хорошо знакомых с тонкостями банковских процедур и готовых уберечь клиентов от принятия необдуманных решений.
© Royal Finance – кредитный брокер в Москве