Проектное финансирование жилищного строительства
1. Подготовка к получению проектного финансирования
2. Получение предварительного кредитного решения
3. Получение окончательного кредитного решения
4. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта
Как получить проектное финансирование?
Проектное финансирование в строительстве — это рабочий инструмент привлечения средств для реализации долгосрочных проектов. Сроки окупаемости объектов недвижимости и качество презентующих их бизнес-планов определяют условия предоставления средств. В зависимости от даты разрешения строительства и законодательных требований, банк может предложить различные структуры финансирования. Финучреждения кредитуют проекты строительства жилых домов на срок от 3 до 10 лет. Кредиторы покрывают до 85 % затрат застройщика и готовы предоставлять суммы от 150 млн рублей до 1,5 млрд рублей.
Проектное финансирования в строительстве жилья работает в соответствии с Федеральным законом №214 (214-ФЗ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно он регулирует практически любые механизмы возведения многоквартирных домов в России и защищает права дольщиков.
Основные моменты
На условиях проектного финансирования покупатель объекта недвижимости кладет средства на эскроу-счет в выбранном банке, который контролирует выполнение условий соглашения, только после регистрации договора членства в долевом строительстве, а застройщик может воспользоваться ими только после сдачи объекта в эксплуатацию. До завершения строительства дома средства дольщиков аккумулируются на счетах эскроу. Для реализации проекта застройщик использует заемные и собственные средства.
Тот же банк, где открываются эскроу-счета, занимается кредитованием стройки. По сути, средства на счетах дольщиков составляют фонд кредитования застройщиков. Успешные продажи квартир на этапе строительства положительно влияют на условия финансирования и снижают процентную ставку для застройщика.
Если у застройщика возникают проблемы с реализацией проекта, дольщики могут получить свои средства назад. Таким образом, покупатели получили гарантию защиты своих вложений от неблагонадежных компаний, которые оформляли банкротство, составляли незаконные договоры и сделки с заложенным имуществом, начинали строительство на непредназначенной для этого земле.
Здесь вы можете оставить заявку на получение проектного финансирования. Мы как можно скорее свяжемся с вами, чтобы изучить вашу ситуацию и предложить наилучшие решения.
Этапы
1. Подготовка к получению проектного финансирования
На первом этапе проводится работа по подбору банковских продуктов с учетом потребностей клиента, оформлению бизнес-плана и презентации, сбору документов. Представители клиента проводят первичные переговоры и определяет круг подходящих для потенциального партнерства банков. С этой целью оценивают, наличие у финучреждения департамента проектного финансирования, опыта подобного кредитования и размеры фондов. Заявитель готовит пакет юридических и финансовых документов, оформляет инвестиционный меморандум, прорабатывает бизнес-план с детальной структурой и финансовой моделью.
2. Получение предварительного кредитного решения
Стадия Term sheet. В отобранные на первом этапе банки передают пакеты документов. Важно наладить сотрудничество с представителями кредитных департаментов, чтобы повысить свои шансы на одобрение. Специалисты отдела оценивают рентабельность проекта, перспективы его реализации, сроки и потенциальные финансовые результаты, анализируют рынок, число конкурентов, обоснованность прогнозов и планов. Если пакет документов будет составлен верно, а бизнес-план будет презентовать проект с наилучшей стороны, специалисты проектного департамента банка подготовят предварительные условия соглашения.
Застройщику останется сравнить полученные предложения и проанализировать наиболее подходящие. В каждом внимание обращают на сроки, процентную ставку, объем и условия кредитования финучреждением. Чтобы гарантированно получить финансирование, даже на этом этапе желательно продолжать переговоры как минимум с двумя-тремя банками. Это поможет избежать срыва соглашения и мотивирует финансовые организации на конкурентную борьбу.
3. Получение окончательного кредитного решения
Наиболее времязатратный период. Согласование условий занимает от одного до шести месяцев. Продолжительность зависит от сложности проекта и запросов клиента. В договоре утверждают условия банков для застройщиков получения проектного финансирования и прочие аспекты:
- полный перечень участников проекта (инициаторов, кредитора, заемщика, а также основного поставщика, разных контрагентов);
- порядок предоставления и целевую направленность средств;
- объем финансирования, срок кредитования, валюту, процентную ставку и порядок погашения кредита;
- перечень поручителей (при наличии);
- права и обязанности сторон соглашения, перечень обеспечения;
- гарантии, хеджирование, страхование.
Обязательным этапом является формирование «дорожной карты» кредитования. Ее составляют после согласования предварительных условий. Накануне кредитного одобрения в портфель бумаг собирают:
- разрешение на строительство и другую исходно-разрешительную документацию;
- проектно-сметные бумаги;
- юридическую и финансовую документацию по инвестору, инициатору, контрагентам и проектной компании;
- документы, подтверждающие реализацию проекта (договоры покупки материалов и оборудования, на инжиниринг, на строительство и прочие);
- маркетинговые исследования рынка;
- соглашения с инвестором и бумаги, которые подтверждают его участие в проекте.
Список документов может быть расширен по решению проектного департамента финансово-кредитного учреждения. После передачи бумаг в банк происходит предварительная проработка заявки. В зависимости от утвержденных условий может потребоваться корректировка бизнес-плана и всей финансовой модели проекта.
В дальнейшем банк привлекает независимых и сторонних экспертов для проведения анализа документов. Они проводят законодательно-нормативный, строительный, финансовый и технический анализ, изучают обстановку в регионе объекта строительства. Это позволяет выявить спорные по мнению банка моменты, которые заявителю нужно будет убрать или пояснить.
4. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта
Завершающий этап оформления проектного финансирования долевого строительства жилой или коммерческой недвижимости — подписание документов. Важно понимать, что банки в первую очередь учитывают интересы кредиторов, а не заемщиков. Однако к финальной стадии они уже несут определенные трудозатраты, а потому готовы на диалог и внесение выгодных для клиента изменений.
Оформляя проектное финансирование строительства, необходимо учитывать, что после подписания документации наступит этап технического сопровождения займа. Заемщику необходимо будет отчитываться перед финучреждением о ходе строительства, расходовании средств, соблюдении ковенант, предоставить финансовую отчетность.
Требования к застройщику
Чтобы привлечь достаточный объем инвестиций в рамках проектного финансирования строительства объектов недвижимости, застройщику необходимо подтвердить отсутствие долгов по налогам и сборам, исковых требований, других кредитов (исключение — целевые). Застройщик должен соответствовать требованиям Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он должен иметь не менее 15 % средств от бюджета строительства.
Строительство жилищного фонда — важный вид деятельности застройщика, который за последние три года принес ему не менее половины консолидированной выручки. Регулярно осуществляется аудит и публичное раскрытие консолидированной финансовой отчетности.
Чтобы претендовать на получение финансирования, площадь объектов недвижимости, которые были введены в эксплуатацию в течение последних трех лет, должен не менее чем в полтора раза превышать запланированную проектом. У застройщика должны отсутствовать «замороженные» или иные проекты, в которых обязательства перед дольщиками не были выполнены. За последние три года не наблюдалось существенных нарушений сроков строительства и введения в эксплуатацию объектов недвижимости. Застройщик не выпускает и не выдает ценные бумаги (исключение — акции).
| Лимит кредитования | от 100 млн. руб |
|---|---|
| Срок кредитования | от 3х до 10 лет |
| Процентная ставка | от 3 до 14% годовых, в зависимости от программы и проекта. В части проектов можно процентную ставку субсидировать, тогда она может быть минимальной |
| Доля собственных средств заемщика в проекте | минимум 10%, но лучше проходят проекты с СУ в 30%. Если есть действующий бизнес, тогда СУ 10%, если нет, то 30% и может быть более, если проект рискованный. В СУ можно учитывать ранее понесенные затраты по проекту, которые прошли по счетам будущего заемщика или учредителя лично |
| Основные требования к заемщику |
|---|
|
| Необходимый список документов для предварительной оценки проекта |
| главное – наличие бизнес-плана и финансовой модели по требованиям того или иного банка и Корпорации МСП |
Как получить проектное финансирование?
Ключевую роль в одобрении проектного финансирования играет не платежеспособность клиента и наличие у него залогового имущества или поручителей, а качество презентации проекта и бизнес-плана. В документе важно дать ответы на любые вопросы относительно рентабельности предприятия, потенциала компании, необходимого объема финансирования, рыночной ситуации в отрасли, конкурентоспособности проекта.
Поскольку проектное финансирования в области строительства часто применяют для компаний, работающих «с нуля», специалисты кредитного департамента банка обращают особое внимание на репутацию инициаторов проекта, профессионализм руководства и всех участников соглашения. Принять участие в программах проектного финансирования могут предприятия строительной сферы, у которых уже есть 20-30 % собственных средств на реализацию плана. Благоприятно сказывается на принятии решений положительный опыт привлечения инвестиций в прошлом и хорошая кредитная линия инициатора.